月10万円の不労所得に必要な元手はいくら？｜株式VS不動産ならどちらが有利？。不動産投資家:LIFULL HOME’S 不動産投資編集部の連載コラム。LIFULL HOME’Sが厳選した不動産投資のスペシャリストが連載ブログ形式のコラムでお届けします！大家さんも初心者も投資家のコラムやブログは必見です。定期的にコラムをチェックして、デキる大家さんになろう！

シリーズ連載： 不動産投資を始める人のノウハウ

著者： LIFULL HOME’S 不動産投資編集部

（2023/2/13更新）月10万円の不労所得を得る方法について、具体例を以下の表にまとめました。

主な不労所得の種類とは？－不動産投資が選ばれる理由

月10万円の不労所得に必要な元手は？｜株式・不動産のケース別シミュレーション

昨今は、NISA（ニーサ）やiDeCo（イデコ）といった国の制度が普及したことや、老後に対する不安から、投資に関心を持つ方も多いのではないでしょうか。投資で不労所得の仕組み作りをしておけば、緊急時や老後の支えとなるでしょう。

とはいえ、月10万円の不労所得を得るにはいくらの資金が必要なのか、イメージしづらいですよね。ここでは、月10万円の不労所得に必要な資金や考え方について、株式と不動産に投資するケースで解説します。

【シミュレーションの注意点】 投資で得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。前者は資産を保有中に得られる収入、後者は売却によって得られる収入です。シミュレーションでは「不労所得」に限定するため、インカムゲインを中心に解説しています。

また、本来「所得」とは入ってきたお金（収入）から諸経費を差し引いた「手元に残る金額」を指しますが、ここでは簡略化のために諸経費を考慮せずに計算しています。

シミュレーションは、あくまでも必要資金をイメージしていただくためのものです。投資には必ず元本割れのリスクがあります。一度に大金を投資すると失敗したときの損失も大きくなる恐れがあるため、資金投入時の判断は慎重に行いましょう。

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不動産投資で月10万円を得られるケース・考え方

【結論】 物件価格2,000万円超え・利回り6％超え

上記はあくまでも一例ですが、不動産投資で月10万円の不労所得を得られるケースは、物件価格2,000万円超え・利回り6％超えの場合です。

月10万円の不労所得ということは、最低でも月10万円（年間120万円）以上の家賃収入が必要です。

必要資金をシミュレーションする際、物件の収益性を測る指標である「利回り」が参考になります。利回りとは、物件価格に対して「どれだけ儲かるか」をパーセンテージで表した数値です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、ここでは経費を考慮しない「表面利回り」で考えます。※ ※経費は物件ごとに異なり、算出が困難なためです不動産投資における２つの利回り

仮に表面利回り6％の場合、単純計算で物件価格2,000万円を超えていれば満室時の家賃収入が月10万円（年間120万円）※を超えます。（実際は、購入時や保有時に税金・諸経費がかかる点にご注意ください） ※表面利回り6％＝年間の家賃収入120万円÷物件価格2,000万円×100

2,000万円と聞くと大金ですが、不動産投資では融資を受けて物件を購入できます。頭金や仲介手数料、各種税金など初期費用がかかるため、いずれにしてもまとまった資金が必要ですが、資金計画を慎重に行えば2,000万円の全額を準備しなくても始められます。

初期投資額の一部を融資で賄える点は、不動産投資の大きなメリットです。初期費用の相場はいくら？初期費用を抑える5つのポイント

株式投資で月10万円を得られるケース・考え方

【結論】 （ケース1）株価2,340円・予想配当利回り2.3％の場合、必要資金は約5,200万円 （ケース2）株価4,000円・予想配当利回り5.0％の場合、必要資金は約2,400万円

株式のインカムゲインは「配当金」です。配当金とは、企業が得た利益の一部を投資家へ還元する際のお金を指します。投資家が保有する株式の比率に応じて、得られる配当金額が変動する仕組みです。

「配当金を出すかどうか」「投資家へどれだけ還元するか」は企業の方針によって異なるため、株式を購入する前に配当実績を確認しましょう。

「企業がどれだけ配当を出しているか」を確認する目安として「配当利回り」があります。配当利回りとは、1株あたりの年間配当金を現在の株価で除した数値です。1株あたり、どれだけの配当金を得られるかを示しています。

配当利回り（％）＝年間の配当金÷株価×100

東証プライム市場における配当利回りの平均は約2.3％、株価の平均は約2,340円です（2022年時点）。平均値を参考に、具体的に計算してみましょう。

【ケース1：株価2,340円・予想配当利回り2.3％の場合】 株価2,340円・予想配当利回り2.3％の場合、1株あたりの年間配当金額は約54円です（2,340円×2.3％）

月10万円（年間120万円）の配当を得るには22,222株以上の購入が必要となり、22,222株を購入するには約5,200万円の購入資金が必要という計算になります。

22,222株＝年間120万円÷配当54円 必要資金 約5,200万円＝22,222株×株価2,340円

ただし、株価や配当利回りなどの前提条件は、銘柄によって大きく異なるため一概にはいえません。高配当と呼ばれる銘柄の中には、配当利回り5％を超えるものも存在します。前提条件によって試算結果が異なる点にご注意ください。

【ケース2：株価4,000円・予想配当利回り5.0％の場合】 例えば株価4,000円、予想配当利回り5.0％の場合、1株あたりの年間配当金額は200円です（4,000円×5.0％）

月10万円（年間120万円）の配当を得るには6,000株以上が必要となり、6,000株を購入するには約2,400万円の購入資金が必要という計算になります。

6,000株＝年間120万円÷配当200円 必要資金 約2,400万円＝6,000株×株価4,000円

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【不動産VS株式】月10万円の不労所得を得るならどちらが有利？

不労所得で月10万円を得る場合の不動産と株式のメリット・リスクを比較してみましょう。

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取引の手軽さは株式が有利

近頃は、インターネット上で口座を開設できる証券会社が増えており、気軽に金融資産へ投資できる環境が整っています。取引の手軽さは、株式に軍配が上がるといえるでしょう。

不動産は物件探しや売買契約、所有権移転の手続きなど引き渡しに至るまで労力を要します。売却時も株式と比べて期間を要するため、すぐに現金が必要な方にとって流動性の低さがリスクになるでしょう。

ただし、不動産投資は融資を活用して効率良く資産運用できるため、これから資産形成をしたい方にとっても有効的な手段の1つです。その他、ローン契約時に団体信用生命保険（団信）へ加入すれば生命保険効果を得られる、現物資産のため将来的に自分が住むこともできるといったメリットがあります。

株式とのメリットを比較しつつ検討してみてください。

収入の安定性は不動産が有利

「不労所得」と考えたとき、不動産は家賃収入、株式は配当金が該当します。収入の安定性を比較した場合、不動産が有利といえるでしょう。

賃貸住宅に入居したことがある方であればイメージいただけると思いますが、家賃収入が数日～数ヶ月など短期間で変動することは滅多にありません。総務省の調査によると、2013年から2018年の5年間で、1畳あたりの家賃は0.8％増加しているというデータがあります。総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

一方、株式における配当金の財源は企業の利益です。企業の業績不振が続けば、配当が減額または廃止される可能性があります。

企業の業績はインターネット上で公開されているため、購入前に確認できます。ただし、世界的な不景気など、自分ではコントロールできない要因が企業の業績悪化につながるケースもあるため注意が必要です。【不動産投資に潜むリスクと対策】失敗する人・成功する人の別れ道とは？

リスクの高さは一概にいえない

一般的に、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン、株式投資はハイリスク・ハイリターンの手法といわれています。ただし、一概に「株式よりも不動産の方が低リスク」とは判断できません。

リスクの高さは投資対象となる物件や株式の銘柄によって個別に異なるため、物件や銘柄の選定が重要になります。

株式と不動産ではリスクの要因も異なるため、どのようなリスクが潜んでいるのかについて、理解することも大切です。

月10万円の不労所得を目指す際の注意点

月10万円の不労所得を目指す際、利回りの高い不動産や株式に投資すれば早く目標を達成できる可能性があります。ただし、高利回り＝有望な投資先とは限らない点に注意が必要です。

リターンが大きいということは、同じだけハイリスクといえます。不動産であれば現地調査を行って建物の老朽化や管理状態を確認するなど、利回り以外の要素も確認しましょう。

また、「利回り」を参考にする場合、数値の意味を理解することも大切です。

例えば、不動産の表面利回りは経費を考慮していません。経費を考慮すると、期待していたほどの利益を得られない恐れがあります。株式の予想配当利回りは、あくまでも配当実績を基準に計算したものであるため、将来の予想にすぎません。

「利回り」といっても計算方法によって意味が異なるため、表面上の数字に惑わされないようにしましょう。

まとめ

不動産や株式で月10万円の不労所得を得るには、数千万円単位の資金が必要です。まとまった資金を投入する際は失敗したときの損失も大きくなるため、投資先についてしっかりと理解を深めておきましょう。

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