少額でできる不動産投資には4つの種類があります。この記事では、この4種類の少額不動産投資について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、具体的にどんな商品があるかまで詳しく丁寧に解説していきます。1万円～100万円程度の自己資金から不動産投資を始めてみたいと考えている方はぜひご覧ください。

少額から始められる不動産投資を実現する方法には以下の4種類があります。

※「少額がいくらか」は人それぞれイメージが異なると思いますが、ここではおおむね1万円〜100万円程度の投資額を想定しています。

投資の種類	投資額の目安と内容	おすすめ度
不動産クラウドファンディング	【最低投資金額】1万円〜 【想定利回り】2～6%程度 クラウドファンディング業者が見つけてきた物件に、複数の投資家が投資して、元本＋分配金を受け取る仕組み	★★☆☆☆ 気軽に投資したい人向け
REIT（不動産投資信託）	【最低投資金額】1口5万円程度〜 【想定利回り】3～4%程度 金融機関で販売されている投資信託の一種で、不動産を対象に投資した商品のこと。利益に応じた配当金が分配される。	★★★★☆ 安定収入を得たい方におすすめ
不動産小口化商品	【最低投資金額】100万円程度～（任意組合型） 【想定利回り】3～5%程度 不動産を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品	★★★★★ 利回りは高めでキャピタルゲインも見込める
少額収益物件への実物投資	【最低投資金額】自己資金100万円程度 【想定利回り】3～10%程度（ただし空室リスクも高い） 1,000万円以下で購入できる不動産など、低予算物件に実物投資する方法（区分マンション投資など）	★☆☆☆☆ 実物投資するならある程度の資金を用意するべき

それぞれの方法について、なんとなく理解できたでしょうか。次の章からは、それぞれの具体的な内容とメリット・デメリットなどを詳しく解説していきます。

2. 少額（1万円）から始める不動産投資「不動産クラウドファンディング」

少額投資で始められる不動産投資として、まずは最近人気の不動産クラウドファンディングについて解説していきます。

項目	内容
概要	クラウドファンディング業者が見つけてきた物件に 複数の投資家が投資して、元本＋分配金を受け取る方法
販売元	不動産クラウドファンディング投資サービス 例：オーナーズブック、WARASHIBE、CREALなど
投資額の目安	1万円〜
メリット	①元手1万円から不動産投資ができる ②億単位の物件に投資できる
デメリット	①換金性・流動性が低い ②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる ③元本割れや貸し倒れのリスクがある
おすすめ度	★★☆☆☆ 気軽に投資したい人向け

さらに詳しい内容を見ていきましょう。

2.1. 不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資に特化したクラウドファンディングをいいます。2018年に不動産クラウドファンディング専用サイトが立て続けにオープンし、近年注目が集まっている投資といえます。

そもそもクラウドファンディングとは何かというと、資金調達するための手法のひとつで、「こういうプロジェクトを実現したい！」という想いに賛同した出資者が、配当などのリターンを得る代わりにお金を出資することをいいます。

不動産投資型のクラウドファンディングでは、プロジェクト＝特定の物件への投資となります。投資家は各ファンドの物件概要や利回りなどを見て投資するか判断します。

ファンドは出資者から集めた資金を元手に不動産投資を実行し、発生したインカムゲイン（家賃収入）やキャピタルゲイン（売却益など）を投資家に分配する流れになります。運用期間は2年程度が一般的で、投資した元金は運用期間終了後に返済されます。

ウェルスハック

3.1. REIT（不動産投資信託）とは

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った略称です。金融機関で販売されている投資信託の一種で、不動産を対象に投資した商品の総称です。日本の国内法に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。

J-REIT市場が創設されたのは2001年で、現在では少額の不動産投資としては最もメジャーな方法といえるでしょう。

REITを発行している不動産投資法人は、株式会社でいうところの株式に当たる「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。不動産投資法人はその資金を元に複数の不動産などに対して投資を行い、賃料収入や売買益などで得られた収益を投資家に分配します。

「投資証券」は、株式や一般的な投資信託を買うのと同じように、証券会社を通して簡単に購入できます。

出典：SBI証券「国内株式 > 不動産投資信託(REIT)取扱銘柄一覧」

3.2. REIT（不動産投資信託）で期待できる利回り

J-REITの公式サイト（不動産投信情報ポータル）によると、J-REITの平均分配金利回りは3.63%です（2021年3月24日時点）。

もちろん個別の銘柄ごとに利回りには差があり、低いものでは1%以下、高いものでは5%以上のものもありますが、おおむね3～4%の利回りが一般的です。

3.3. REIT（不動産投資信託）のメリット

REIT（不動産投資信託）で少額で不動産投資するメリットは、以下の3点です。

①安定的に収入を得られる

REITは元本や利回りが保証された金融商品ではないものの、家賃収入を原資に分配金を支払っているタイプの商品を選べば、継続的に安定的に収入を期待できます。不景気であっても家賃は変わらず入ってくるため、分配金に影響が出にくいからです。

レバレッジを効かせられる実物投資と比べると収益性は低いものの、安定的に収益を得たい人に向いています。

②手軽に売買でき、換金性や流動性が高い

REITは上場株式のように証券取引所に上場している商品なので、証券会社を通じてかなり簡単に購入・売却ができます。他の少額不動産投資方法と比べても、換金性・流動性はトップクラスに高い商品といえます。

③5万円程度から投資可能

上場しているJ-REITの投資価格は、銘柄によりますが、安いもので1口2～5万円程度、高くても50～70万円程度となっています（2021年3月24日時点）。銘柄を選べば、1口数万円から不動産投資できるメリットがあります。

3.4. REIT（不動産投資信託）のデメリット

一方で、REITのデメリットといえば以下のようなものが挙げられます。

①株式市場の影響を受けやすく、相場の変動が激しい

証券会社で気軽に売買できるメリットを持つREITですが、株式と同じように売買できるがゆえに、株式市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。

例えば2020年2月から3月にかけては、新型コロナウイルスの影響を受けてREITの取引価格は半値にまで下がりました。実物の不動産投資と比べるとかなりボラティリティ（価格変動の度合）が高い金融商品となります。

②物件選びや運用管理を自分でコントロールできない

どの不動産に投資するかなどの運用管理を専門家に任せるREITでは、もちろん自分でそれらをコントロールすることはできません。

実物の不動産投資や不動産クラウドファンディングと比べると、専門家任せというデメリットがあります。

③利回りの低下や元本割れなどのリスクがある

専門家が不動産を運用してくれるREITですが、市場環境や経営破綻、また投資対象不動産が自然災害に遭うなどさまざまな状況が原因で、利回りの低下や元本割れなどのリスクを持っています。

3.5. REIT（不動産投資信託）の商品例

REIT（不動産投資信託）には例えば以下のような商品銘柄があります。

投資法人名	1口価格	分配金 利回り	投資ポートフォリオ
タカラレーベン不動産投資法人	106,400円	5.88%	総合型 オフィスが約8割、残りは住居やホテル、商業施設等
エスコンジャパンリート投資法人	125,500円	5.44%	複合型 首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県の生活密着型商業施設及びその底地が主要投資対象
Oneリート投資法人	298,900円	4.88%	事務所主体型 オフィスが約96％、残りが商業施設

※2021年3月25日確認時点の情報です。

REITは、どの収益不動産に集中して投資するタイプかによって「総合型（オフィス・住居・ホテルなど3種類以上）」「複合型（商業施設・底地など2種類以上）」「特化型（特定の収益不動産に集中投資）」の3種類に分かれます。

どんな物件に投資しているか、財務状況はどうか、利回りはどのくらいか、格付け機関による信用度、時価総額などさまざまな角度からREIT商品を選びましょう。

4. 少額（100万円程度）から始める「不動産小口化商品」

少額投資で始められる不動産投資3つ目の方法は、最近注目を集める投資方法である「不動産小口化商品」です。特徴やメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

項目	内容
概要	ひとつの不動産を一口100万円程度に小口化して販売し、 その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品。 「任意組合型」「匿名組合型」がある。
販売元	不動産特定共同事業者 例：武蔵コーポレーション「ReBreath Fund」など
投資額の目安	100万円程度～
メリット	①優良物件を一口100万円から購入できる ②不動産を管理・運用する手間がかからない ③所有権を売却できるのでキャピタルゲインも見込める ④相続税対策として使える
デメリット	①現物不動産投資よりは利回りが低くなる ②元本保証や賃料収入の保証はない
おすすめ度	★★★★★ 利回りは高めでキャピタルゲインも見込める

それぞれの項目について、さらに詳しく解説していきます。

4.1. 不動産小口化商品とは

出典：武蔵コーポレーション「ReBreath Fund」

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品をいいます。 不動産小口化商品の売主は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」です。

例えば4億円の不動産なら、一口100万円×400口で販売されるイメージです。

不動産小口化商品には大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」の2種類があり、それぞれ特徴や投資金額が異なります。

	任意組合型	匿名組合型
形態	出資した複数の投資家が共同で物件を所有し、共同で事業を行う形態	事業者が主体となって事業を行う形態
事業主体	投資家（共同事業）	事業者（販売元）
投資金額	1口100万円程度～	1口数万円程度～
運用期間	約10年～数10年	数カ月程度～10年以内
特徴	・相続対策として活用できる ・長期運用で安定収入が期待できる	・数万円程度の小額から投資可能

ここでは、より実物投資に近い「匿名組合型」の不動産小口化商品について解説していきます。

4.2. 不動産小口化商品で期待できる利回り

出典：武蔵コーポレーション「ReBreath Fund」

物件によって利回りは異なりますが、一般的には年3～5%程度の想定利回りが期待できます。

4.3. 不動産小口化商品（任意組合型）のメリット

不動産小口化商品（任意組合型）のメリットには以下のようなものがあります。

①価値のある優良物件を一口100万円から購入できる

立地が良い優良物件は、不動産価値が高く空き室リスクも低い反面、物件価格がかなり高額になります。そうした人では購入が難しい物件でも、不動産小口化商品なら一口100万円程度で購入できます。

②不動産を管理・運用する手間がかからない

実際の管理・運用（資産管理・会計業務など）は事業者が行うため、投資家には煩わしい手間が発生しないメリットがあります。

③所有権を売却できるのでキャピタルゲインも見込める

最初に解説したクラウドファンディングではインカムゲイン（分配金）しか得られませんが、不動産小口化商品は物件の所有権も分配されるため、物件の売却によるキャピタルゲイン（売却益）も見込めます。

ただし専用のセカンダリー市場は整備されていないため、REITなどと比べると流動性は劣る点に注意しましょう。

④相続税対策として使える

不動産小口化商品は、不動産を持分所有しているのと同じ扱いになります。そのため、相続税対策として有効な不動産購入と同じように、預金ではなく不動産小口化商品として相続することで相続税を節税できます。

4.4. 不動産小口化商品（任意組合型）のデメリット

一方で、不動産小口化商品（任意組合型）のデメリットには以下のようなものがあります。

①現物不動産投資よりは利回りが低くなる

不動産小口化商品では、事業者に物件の管理・運用を委託するため、その分の手数料が引かれた上で利益が分配されます。そのため、実物不動産投資と比べるとやや利回りが低くなる傾向があります。

②元本保証や賃料収入の保証はない

今回紹介したどの商品も同じですが、元本保証や賃料収入の保証はなく、元本割れの可能性があります。ただし不動産を小口化してリスク分散しているため、一般的な実物不動産投資と比べると元本割れのリスクは低いといえます。

4.5. 不動産小口化商品（任意組合型）の具体的な商品例

不動産小口化商品（任意組合型）を販売している事業者は多数ありますが、例として当社（武蔵コーポレーション）の「ReBreath Fund（リブレスファンド）」を紹介します。

事業者名・商品名	1口 価格	運用 期間	分配金 利回り
武蔵コーポレーション リブレスファンド第1号	100万円	10年	～5%

実際に商品を選ぶ際は、物件の特徴や想定利回りをじっくり確認したうえで投資対象を選びましょう。

5. 少額（45万円〜300万円程度）で購入できる収益物件への実物投資

少額投資で始められる不動産投資として最後に紹介するのは、低予算の収益物件への実物投資です。その特徴やメリット・デメリットをまとめました。

項目	内容
概要	1,000万円以下で購入できる不動産など、 低予算収益物件に実物投資する方法 （区分マンションなど）
投資額の目安	45万円〜300万円程度 （物件価格の15〜30%程度）
メリット	①実物投資のノウハウを学ぶことができる ②少額で買える物件だと高利回りを見込みやすい
デメリット	①築古などの格安物件だと集客力が低い ②ワンルームマンション投資の場合、収入ゼロになりやすい
おすすめ度	★☆☆☆☆ 実物投資するなら、ある程度の資金を用意するべき

さらに詳しい内容を見ていきましょう。

5.1. 低予算で購入できる収益物件とは

小額投資物件の定義はありませんが、だいたい1,000万円以下の物件を想定すれば良いでしょう。

ワンルームマンション投資のような区分所有や、古い戸建て賃貸物件であれば、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件が見つかります。

不動産投資における自己資金はおおよそ物件価格の15〜30%用意するのが理想ですので、物件価格が300万円なら45万円〜90万円程度、600万円なら90万円〜180万円程度、1,000万円なら150万円〜300万円程度の自己資金が必要となります。

5.2. 低予算収益物件への投資で期待できる利回り

少額とはいえ収益物件への実物投資となるため、利回りは3～10%程度、平均6%程度を期待できます。

ただし安い価格で買える投資物件は、区分アパートや区分マンションか、かなり築年数が立っている物件などとなるため、その分空き室リスクも高くなります。たとえ利回りが高くても、1部屋のみ所有している不動産が空き室になってしまえば、収入はゼロとなります。

なお、現物不動産投資で期待できる利回り相場については以下の記事で解説しています。

ウェルスハック

7. 少額不動産投資に慣れたら一棟マンション投資がおすすめ

小額から始められる不動産投資は、コツコツ安定的に収入を見込めるものもありますが、収益性はそれほど高くないものです。

少額不動産投資に慣れて自己資金がある程度貯まった時点で、一棟アパート投資など、より資金効率の高い投資を目指すのがおすすめです。

一棟アパート投資のメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

一棟アパート投資のメリット ◎小さな手間で、大規模な資産形成を行える ◎自分で投資効果をコントロールできる ◎所得税や住民税対策の効果が大きい

なぜ一棟アパート投資がいいのかさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。 書籍の送付を申し込む（無料）

井下真実子

平成10年9月14日生まれ 北海道函館市出身 北海道大学を卒業後、武蔵コーポレーションに入社。 趣味は一人旅で、おすすめの旅行先は、愛媛県にある「道後温泉」と宮城県にある「松島」。 休日は、窓を開け、環境音をBGMに文学を嗜んでいる自然派文学少女。 彼女の書く文章は人を癒してくれる力があるとか。

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平成10年9月14日生まれ 北海道函館市出身 北海道大学を卒業後、武蔵コーポレーションに入社。 趣味は一人旅で、おすすめの旅行先は、愛媛県にある「道後温泉」と宮城県にある「松島」。 休日は、窓を開け、環境音をBGMに文学を嗜んでいる自然派文学少女。 彼女の書く文章は人を癒してくれる力があるとか。

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